10年前，人們還對(duì)按揭買房似懂非懂的時(shí)候，誰(shuí)都沒(méi)想到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，竟然真的變成了“水泥森林”。

　　此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超做過(guò)測(cè)算，按照目前每年新增2000萬(wàn)有效人口，平均兩人一套住房，1000萬(wàn)套住房就是一個(gè)比較正常的需求。

　　中國(guó)有4億戶家庭，房子大概是50年的有效期，2%的折舊率，每年大概需要換掉800萬(wàn)套舊住房，推算房地產(chǎn)消費(fèi)頂峰差不多1800萬(wàn)套。

　　要知道，去年房地產(chǎn)成交面積是17億平米，即便按照每套100平米來(lái)計(jì)算（這個(gè)數(shù)字其實(shí)已經(jīng)偏大了），也達(dá)到了1700多萬(wàn)套，已經(jīng)達(dá)到了消費(fèi)頂峰。

　　“水泥森林”還有幾個(gè)特征，人均居住面積升至40平米以上，城鎮(zhèn)化率升至60%以上，住宅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例高達(dá)72.8%，高樓大廈遍布，各地新城區(qū)遍地開(kāi)花，各路房企下沉中小城市。

　　需求不會(huì)再增長(zhǎng)，房子還源源不斷的加蓋，所以，房地產(chǎn)遲早要走“下坡路”。

　　正好，現(xiàn)在就有兩個(gè)消息，同樣證明了這一點(diǎn)。

　　第一，房地產(chǎn)類集合信托的募集規(guī)模大幅下降。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月份共有62家信托公司發(fā)行了1339款集合信托產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)類發(fā)行規(guī)模占比為31.7%，較3月份降幅達(dá)42.75%，且房地產(chǎn)類產(chǎn)品預(yù)期收益率上行至8.49%，處于歷史較高水平 。

　　信托是干嘛的？是用來(lái)給項(xiàng)目募資的，以前是房地產(chǎn)最倚重的融資方式之一，現(xiàn)在發(fā)行規(guī)模卻一直下降，與此同時(shí)，發(fā)出去的信托收益率還一直在漲。

　　這能說(shuō)明一點(diǎn)：房企越來(lái)越難借錢了，即便能借來(lái)，要付出的利息越來(lái)越高。

　　第二，10個(gè)城市被調(diào)控“潑冷水”降溫預(yù)警。

　　最近，房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管再度被提及，主要針對(duì)的是違規(guī)資金的變相拿地和購(gòu)房。住建部在此前約談6個(gè)城市的基礎(chǔ)上，又及時(shí)約談了4個(gè)城市。樓市狂飆突進(jìn)的蘇州也再次升級(jí)了調(diào)控措施，及時(shí)剎住了上漲的“虛火”。

　　表面上看，這兩個(gè)消息挺不起眼，一個(gè)是房地產(chǎn)信托規(guī)模下降，一個(gè)是調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，其實(shí)這兩個(gè)信號(hào)，也恰恰預(yù)示了未來(lái)的走向。

　　如果“水泥森林”的趨勢(shì)一直強(qiáng)化，融資難、調(diào)控收緊持續(xù)下去，不用等多久，只需要等5年時(shí)間，有房的還不如有錢的。

　　舉個(gè)例子，一個(gè)普通的二線省會(huì)，房?jī)r(jià)在1.4萬(wàn)左右，100平米的房子總價(jià)140萬(wàn)，按首付三成、按揭利率上浮20%來(lái)計(jì)算，30年的房貸，按揭98萬(wàn)，總支付利息達(dá)86萬(wàn)，本息總價(jià)合計(jì)高達(dá)226萬(wàn)。

　　假設(shè)裝修費(fèi)用需20萬(wàn)元，5年時(shí)間，房屋折舊翻修費(fèi)用10萬(wàn)元，共計(jì)256萬(wàn)元。

　　要知道，未來(lái)5年，是房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的5年，對(duì)于持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，不漲就是跌，這套花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)的房子能換來(lái)了什么呢？

　　換來(lái)孩子的學(xué)區(qū)？租房落戶也可以。

　　親朋好友面前的虛榮感？在大城市沒(méi)人管你有幾套房。

　　未來(lái)的升值空間？以后的“水泥森林”里，到處都是獵物，手里如果持有現(xiàn)金，數(shù)不盡的房源供你挑選。